Revitalisation des territoires, des centres-villes, des centres-bourgs, des périphéries et des villages

  • mai 2018
  • Par Christophe Besson-Léaud , Président de l’Alliance Sens & Economie
Vue aérienne de l’ancienne base aérienne 112 censée accueillir le projet Microville 112. ©  Alliance Sens & Economie.
Vue aérienne de l’ancienne base aérienne 112 censée accueillir le projet Microville 112. © Alliance Sens & Economie.

Des millions de m² de bureaux vacants, des centaines de millions d’euros dépensés pour les maintenir vides … Et si nous en faisions des lieux d’expérimentation de la société de demain, des lieux catalyseurs de partenariats entre les entreprises, les associations, les pouvoirs publics du territoire, unis pour ensemble innover, créer de nouvelles chaînes de valeur économique et sociétale ?

À propos de l’ALLIANCE SENS & ECONOMIE
Entreprise sans but lucratif, l’Alliance Sens & Économie est une Société Coopérative d’Intérêt Collectif, issue de la société civile organisée.
Tiers de confiance du Codéveloppement, elle accompagne la transformation des organisations et des territoires en plateformes de codéveloppement, fondées sur la co-construction de chaînes de valeur économique et sociétale, évaluable selon les Objectifs de Développement Durable (ODD).
À suivre sur Twitter

L’évolution démographique et la transformation des modes de vie génèrent des locaux vacants dans tous les territoires, aussi bien en centre-ville, qu’en périphérie ou en ruralité : entre 4 et 8 millions de m² de bureaux vacants rien qu’en Île-de-France, 800 000 m² depuis plus de 4 ans, représentant un coût annuel d’entretien et sécurisation des locaux à vide, estimé à plus de 400 millions d’euros (le coût d’entretien moyen est estimé à 100 € / an / m² par l’ORIE). Les friches et locaux sous-utilisés s’accumulent, devenant au-delà d’un enjeu financier, un enjeu de responsabilité sociétale pour tous les acteurs de l’immobilier public et privé : face à l’enjeu majeur de réinventer nos modèles de développement et d’organisation, ces locaux vacants offrent une opportunité historique de soutenir le développement de nouveaux modèles d’activités, d’entrepreneurs, d’entreprises, d’associations, de chercheurs. En leur permettant d’expérimenter dans ces lieux de nouveaux usages alliant innovation économique, technologique mais aussi sociale, culturelle et démocratique.
Dans cette période de transition immobilière, les propriétaires, les foncières et les aménageurs publics et privés peuvent aujourd’hui allier sens et business en mettant leurs locaux vacants, entre deux projets immobiliers ou en attente d’un nouvel usage, au service du développement économique et sociétal des territoires.
Mais de quoi parle-t-on ?

De l’occupation éphémère …

Nous avons tous en tête des exemples d’occupations éphémères de locaux par des collectifs d’artistes ou des associations à vocation sociale. Ces occupations permettent d’éviter les squats sauvages. Animées par un milieu associatif plutôt partisan, ces expériences d’occupation temporaire cultivent un entre-soi associatif souvent associé au rejet du monde de l’entreprise. De fait, elles ne permettent pas de contribuer aux enjeux de transformation économique et d’innovation des territoires.
Moins connues sont les occupations temporaires de locaux vacants ou sous-utilisés par des professionnels. Par exemple, dans les années 2000, un incubateur « pirate » animé par un professeur d’une école de commerce a ainsi trouvé un usage aux bureaux vacants (depuis plusieurs années) d’une grande institution publique. Cet espace de co-working collaboratif avant l’heure a permis de soutenir une communauté de jeunes entrepreneurs innovants venant de tous horizons (étudiants, développeurs, chercheurs, anciens sportifs, coachs…) et de créer des partenariats qui n’auraient pu exister sans ce lieu, fondés sur un projet commun porteur de sens et de valeurs.

… à la co-construction d’« Espace de Vie et d’Activité Hybride »

Dans le but de mettre les locaux vacants au service du développement économique et sociétal des territoires, nous avons développé le programme de recherche-action PACT, « Parcours d’Amorçage du Codéveloppement Territorial ».
Ce protocole expérimental permet aux collectivités, aux entreprises, aux associations (ESS), aux acteurs de l’innovation et aux habitants d’initier et de pérenniser la co-construction de nouvelles chaînes de valeur économique et sociétale à travers la revitalisation des espaces vacants du territoire.
Ce protocole permet la revalorisation des locaux vacants de centre-ville / centre-bourg, en périphérie ou ruralité par la co-construction d’une programmation mixant entreprises, associations, acteurs académiques et de la recherche. L’objectif est de décloisonner, de mettre en lien les parties prenantes publiques et privées du territoire.
Plusieurs formes de programmation peuvent être combinées :
1) Programmation transitoire, entre deux projets immobiliers
Ce fut le cas de l’ancien hôpital Saint-Vincent de Paul à Paris XIVe pour qui nous avons établi un modèle économique autofinançant sur 3 ans la réactivation de plus de 20 000 m² de locaux sur plus de 3 ha. Bilan officiel en fin d’occupation 2017 : un autofinancement de 2 millions d’euros/an (contribution de plus de 200 structures en bail précaire). Le projet, connu sous le nom « Les Grands Voisins » est un succès du point de vue de son modèle économique et de sa dimension sociale. Néanmoins, la gouvernance, assurée exclusivement par des associations engagées, a cultivé un entre-soi associatif (social, culturel) et l’exclusion de l’entreprise (à but lucratif) : la programmation transitoire n’a pas réellement pu contribuer au décloisonnement des parties prenantes du territoire, ni au futur projet d’écoquartier.
2) Programmation évolutive, de co-construction de nouveaux usages

31-aout-2011-helico-18-55mm-345
Vue aérienne de l’ancienne base aérienne 112. © Alliance Sens & Economie.

À 1 km à la couture de Reims, la zone vie de l’ancienne base aérienne 112 offre sur 90 ha, plus de 46 bâtiments, 60 000 m² de bâtit couvrant tous les usages d’une petite ville (logements, bureaux, restauration, salles de sport, commerces …). La « Microville 112 » est un projet de revitalisation par une programmation évolutive, co-construite avec les parties prenantes du territoire. Une série d’Appels à Manifestation d’Intérêt (AMI) est en cours en 2018. Les candidatures sont évaluées par un comité d’experts et un comité de citoyens. Ensemble, ils permettent de qualifier l’intérêt de chaque candidature par rapport à sa contribution potentielle aux chaînes de valeur économique et sociétale de l’écosystème territorial.
Coporté par la commune de Courcy (propriétaire du terrain) et l’Alliance Sens & Economie (Société Coopérative d’Intérêt Collectif), ce projet permet de décloisonner les entreprises, associations, acteurs de l’enseignement et de la recherche qui vont partager le site, innover ensemble et développer des partenariats hybrides, alliant sens et économie.
Le projet Microville 112 inclut une phase de programmation transitoire pour expérimenter de nouveaux usages en bail précaire. Cette période permet une réactivation rapide du site (avec rénovation douce) et de valider le potentiel de création de valeur, économique et sociétale des activités en bail précaire.

as-e_m112_reunion-publique-courcy-20171016-copie
Comité citoyen. © Alliance Sens & Economie

5 raisons pour transformer les locaux vacants en « Espace de Vie et d’Activité Hybride »

• Diminuer le poids financier du foncier vacant en couvrant les charges par une occupation transitoire / évolutive (coût moyen du m² vacant = 100 €/an)
• Préfigurer de nouveaux usages expérimentaux (bail précaire, non soumis aux remises aux normes)
• Co-construire de nouveaux usages répondant aux besoins des acteurs locaux
• Décloisonner, impliquer et soutenir toutes les parties prenantes : entreprises, associations, créatifs, citoyens, acteurs de la formation et de la recherche, pouvoirs publics
• Stimuler l’innovation globale : innovation technologique, économique, sociale, environnementale, démocratique et culturelle

Une dynamique de codéveloppement à pérenniser

Le programme de recherche-action PACT, « Parcours d’Amorçage du Codéveloppement Territorial » permet de pérenniser la dynamique de codéveloppement initiée autour de la revitalisation des espaces vacants / en transition du territoire, en préparant la création d’un HUB de Codéveloppement territorial : il s’agit d’une Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC) dont les parties prenantes publiques et privées sont sociétaires. Le HUB assure la gouvernance partagée, l’animation, la mise en synergie et le développement de moyens mutualisés au service du développement économique durable du territoire.

Plus dans Ville et Territoire